Ипотека или аренда: что выгоднее

+ Простота. Снять квартиру – гораздо быстрее и проще, чем купить. Нашли подходящий вариант, договорились с хозяином, заключили договор в простой письменной форме, и буквально на следующий день уже можно въезжать. Никаких нотариусов, банков, оформления прав и так далее.

+ Легкость перемены мест. Собственная квартира связывает вас по рукам и ногам – ведь обмен, даже через куплю-продажу, занятие хлопотное и очень долгое. Если же вы арендатор – то в любой момент можете собрать вещички и съехать. Стало больше денег – переехали в район подороже. Стало меньше денег – сняли квартирку на окраине. Сменили работу – перебрались поближе к офису, а то и вовсе махнули в другой город.  Именно поэтому в западных странах молодежь вообще не напрягается ради покупки собственного жилья, переезжая с одной съемной квартиры на другую как минимум до рождения детей.

+ Простое решение проблем. Жители многоквартирных домов очень зависят от соседей. Ребенок, пиликающий на скрипке, сосед, работающий на токарном станке, глухая бабулька с телевизором на полную громкость, орущий за стеной младенец, воющая от одиночества соседская собака или семейка маргиналов, въехавшая в квартиру напротив, способны превратить жизнь в ад. В некоторых случаях квартиру с такими соседями даже продать сразу не получается – кому нужен бесконечный шум!  Вот и приходится владельцам годами воевать с шумными соседями. У арендаторов такой проблемы нет – они могут съехать в более спокойный дом.

+ Маленькие первоначальные затраты. Для ипотеки вам потребуется первоначальный взнос – минимум 15% от стоимости квартиры. Таким образом, за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей вам придется сразу заплатить от 1,5 миллиона рублей из собственных средств. Такие деньги есть не у каждого. Конечно, многие банки сегодня  предлагают ипотеку с нулевым взносом, однако проценты по такому кредиту выше, а значит, ежемесячный платёж будет больше. Если же вы решите арендовать аналогичную квартиру, вам понадобится сумма, равная арендной плате за первый и последний месяц, плюс комиссионные агенту – от 50 до 100 процентов от ежемесячной арендной платы. Если взять для примера среднюю столичную «однушку», за которую сегодня просят 48 тысяч рублей в месяц, от получаем сумму от 120 до 144 тысяч рублей. К тому же многие хозяева идут навстречу арендаторам, разрешая внести залог за последний месяц аренды в несколько этапов.

+ Отсутствие трат на содержание квартиры. При аренде квартиры вам не придется платить налог на недвижимость, оплачивать капремонт, сборы на ТСЖ, озеленение территории и так далее. Да и обычный косметический ремонт – не ваша задача и не ваши траты. Течет кран, сломался выключатель, перестала работать стиральная машинка – все эти, и другие подобные вопросы решает хозяин, а не вы.

– Отсутствие собственного жилья. Снимая квартиру, вы не сможете окончательно решить свой жилищный вопрос. Это особенно актуально для тех, кому наследственная квартира не светит даже в далекой перспективе. Например, приезжим из дальних городов или детям из многодетных семей, которым в будущем придется делить родительскую квартиру со своими братьями и сестрами.

– Зависимость от капризов арендодателя. Арендодатели бывают разными. Одним достаточно того, чтобы вы вовремя платили, не рисовали на стенах и не заливали соседей. А другие требуют, чтобы арендаторы не пили, не курили, не водили гостей, не заводили котов и не рожали детей. Такие требования тоже можно понять – но жить с постоянной оглядкой на квартировладельца  зачастую бывает невыносимо. А ведь бывают и вовсе беспардонные хозяева, которые не понимают, что оказывают вам услугу за которую вы платите. Они уверены, что пустили вас пожить из милости – и вполне могут заявляться к вам без предупреждения, устраивать неожиданные «инспекции» или приходить, когда вас нет дома.

– Невозможность обновить интерьер. Далеко не каждый арендодатель позволит жильцам перекрасить стены или поменять мебель. Особенно это касается недорогих «бабушкиных» квартир, владельцы которых зачастую трясутся над каждым продавленным стулом. Если же хозяин не против косметического ремонта – все улучшения, которые вы произведете в съемной квартире, в итоге останутся ему, как собственнику, и никак вам не компенсируются, если этот не предусмотрено специальным пунктом договора. Нередки случаи, когда после ремонта, сделанного арендаторами, хозяева решают, что их квартира стала слишком хороша, и задирают цену.

– Незащищенное положение квартиросъемщика. К сожалению, заключаемые в просто письменной форме договоры аренды на практике слабо регулируют отношения сторон. Даже у самого приличного хозяина могут внезапно измениться обстоятельства – например, подросший ребенок захочет жить отдельно, и жильцам придется съехать. К тому же многие собственники грешат необоснованным и резким поднятием цены, из-за чего жильцам срочно приходится съезжать.

+ Плата «за своё». И арендная плата, и выплаты по ипотеке ежемесячно прогрызают существенную дыру в бюджете. Но в первом случае ваши деньги утекают в карман арендодателю, а во втором вы выплачиваете долг за свое жилье. И, в конце концов, пусть даже через 20 лет, эта квартира окончательно станет вашей.

+ Выгодная инвестиция. Покупка недвижимости – один из самых надежных способов сохранения сбережений. В последние несколько лет квартиры активно дорожают, поэтому через пять лет вы сможете неплохо заработать, продав квартиру.

+ Возможность наладить свой быт. По сути, ипотека и аренда предназначены для разных целевых аудиторий. Мобильная молодежь, для которой важны скорость жизни, простота решений и возможность в любой момент сорваться с насиженного места, предпочитает аренду – особенно если у них есть перспектива получить квартиру от родителей. Семьи с детьми выбирают ипотеку, так как наличие постоянной регистрации в собственной квартире существенно упрощает взаимодействие со школой, детским садом и поликлиникой.

+ Налоговый вычет. При покупке жилья вы можете получить налоговый вычет: 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 миллионов рублей.  Таким образом, максимальная сумма, которую вернет вам государство – 260 тысяч рублей. Если же вы берете ипотеку, то лимит составит уже три миллиона. А значит, вам вернут еще 390 тысяч рублей. Таким образом, при покупке квартиры в ипотеку вы сможете вернуть до 650 тысяч рублей.

+ Стабильные выплаты. Все, кто холит в магазин, прекрасно знают, что реальная инфляция в России гораздо больше официальных 8,5%. Знают это и хозяева квартир. Поэтому цены на аренду постоянно растут, в то время, как размер ежемесячной выплаты по ипотеке определяется один раз – и на весть срок кредита.

+ Обеспеченная старость. Жить на съемном жилье хорошо в молодости, пока у вас есть работа, хорошая зарплата и перспективы карьерного роста. После выхода на пенсию, когда ваши доходы резко сократятся, снимать квартиру для вас может оказаться не по силам. Если же в перспективе вам должна отойти родительская квартира, то вы сможете ее сдать, и это станет неплохой прибавкой к пенсии.

– Большой первоначальный взнос. Не каждый сможет сразу найти минимум полмиллиона рублей. Чтобы накопить эту сумму, понадобится много времени. Как правило, для выплаты первоначального взноса люди занимают деньги у знакомых или берут потребительский кредит. Но это становится дополнительной финансовой нагрузкой в придачу к ипотеке.

– Переплата. В конечном итоге за квартиру, которая куплена в ипотеку, зачастую приходится отдавать сумму, в полтора-два раза превышающую ее первоначальную стоимость.

– Согласование с банком. До полного погашения ипотеки квартира будет находиться в залоге. Поэтому все действия, связанные с ней, вам придется согласовывать с вашим банком. Без его разрешения вы не сможете продать квартиру, обменять ее и так далее.

– Траты на обстановку квартиры. Если купить квартиру с отделкой сегодня – не проблема, то обставлять ее придется самостоятельно. А значит, вам понадобятся немалые средства на мебель и технику. К тому же привезут ваши покупки не сразу, а значит, как минимум пару дней вам придется спать на полу и обходиться без плиты и холодильника.

– Постоянная финансовая нагрузка. Если вы, живя в арендованной квартире, потеряли работу, всегда можно переехать в более дешевый район, снять квартиру вскладчину и даже временно пожить у родителей или у друзей. Платежи по ипотеке вам придется вносить строго по графику. При существенном ухудшении материального положения можно попросить банк о рефинансировании или реструктуризации кредита. Н нет никаких гарантий, что банк улучшит вам условия ипотеки. Зато за нарушение графика платежей  с вас взыщут неустойку или же обратят взыскание на ипотечную квартиру.

А как с финансами? Давайте для примера рассмотрим ситуацию с типичной московской «однушкой» в спальном районе. Например, недалеко от метро Братиславская.

За «однушку» с балконом в этом районе, в 10 минутах пешком от метро, просят 10,2 миллиона рублей. В квартире площадью 38 «квадратов» сделан свежий косметический ремонт, кухонный гарнитур ИКЕА останется новым владельцам.

Посчитаем, какую сумму придется ежемесячно выплачивать банку, если купить эту квартиру на максимально щадящих для ежемесячного бюджета условиях. Льготная ипотека для семей с детьми банк выдает под 5%. При этом минимальный первоначальный взнос в данном случае составляет 15%. 

Таким образом, 1,53 миллиона рублей вам придется заплатить сразу, а 8,67 миллиона рублей – взять в кредит. При максимальном сроке кредита, 30 лет, ежемесячная выплата составит 46 542 рубля. Это 558 504 рублей в год. А за 30 лет вы отдадите банку 16,755 миллиона рублей. То есть проценты по кредиту составят 8, 085 миллиона рублей.

При этом вам придется заплатить риэлтору – в среднем, 3% от стоимости сделки, или 306 тысяч рублей, оплатить страховку — примерно 0,2–0,8% (от 173 до 693,6 тысяч рублей) от стоимости кредита, в зависимости от банка и выбранных рисков. Расходы на сбор справок, оформление и регистрацию сделки составят от 50 до 100 тысяч рублей. В обще сложности, за поиск нужной и квартиры и оформление всех документов придется дополнительно заплатить от 529 тысяч до 1,1 миллиона рублей.

Далее вам придется оплачивать коммунальные услуги (минимум 5 тысяч рублей в месяц, или 1,8 миллиона за 30 лет), налог на недвижимость (примерно 5 тысяч рублей в год, или 150 тысяч рублей за 30 лет).

В общей сложности, при покупке квартиры в ипотеку за 30 лет вам придется заплатить от 20,1 до 20,7 миллиона рублей – и это с учетом того, что государство вернет вам 650 тысяч налогового вычета. 

А теперь давайте посчитаем, во сколько за те же 30 лет нам обойдется аренда такой же квартиры. Вот «однушка» с балконом, примерно на таком же расстоянии от Братиславской. С хорошим новым ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Просят за нее 40 тысяч в месяц, комиссия – 50%. Итого за 30 лет набегает примерно 14,5 миллионов рублей.  

Казалось бы, это почти в полтора раза меньше – однако заплатив больше, покупатель, кроме места проживания, получает также высоколиквидный актив и гарантию спокойной старости. Так что прежде, чем принимать решение, стоит хорошенько взвесить все за и против, учитывая все возможные нюансы.