Аренда по рублю

Московские власти давно пытаются что-то сделать с ветхими памятниками архитектуры. Недавно мэрия опробовала новую схему: здания реставрируют сами арендаторы, получая взамен существенное снижение арендной платы. И у Мосгорнаследия все получилось.

Памятники архитектуры, истории и культуры — давняя головная боль городских властей. Поначалу никак не получалось разделить права на здания с федеральным центром. Как ни пыталась мэрия обязать правительство поучаствовать в финансировании содержания, ничего не получилось. А частные инвесторы не были заинтересованы в реализации таких проектов, поскольку статус зданий не позволял их серьезно перестроить. В результате самым распространенным вариантом стала реконструкция объекта с полным сносом всех строений. В принципе, реконструкцией такие работы можно было назвать лишь условно. Настоящие примеры реконструкции и реставрации можно пересчитать по пальцам. Еще сложнее найти примеры, когда инвестор сумел, например, вписать старый фасад в новое здание, формально соблюдая все законодательные ограничения, но при этом создав новый полноценный объект. К слову, именно такой подход повсеместно используется в США. 

Основной задачей властей стало заинтересовать частного инвестора реконструкцией подобных объектов. Схема была разработана уже администрацией Сергея Собянина. Вкратце смысл следующий: победитель аукциона арендует здание по рыночным ставкам, но после проведения необходимой реконструкции или реставрации ставка снижается до 1 руб. в год — это установленный законом минимум. Срок аренды составляет 49 лет. Чтобы избежать возможных подтасовок, одновременно с договором аренды инвестору выписывается охранное обязательство с перечнем работ. В договоре изначально оговаривается, что реставрация не может идти дольше пяти лет — в противном случае инвестору грозит штраф в размере суммы рыночной арендной платы за полгода. Льготная ставка начинает действовать лишь после предоставления исполнителем в департамент имущества акт приема реставрационных работ Мосгорнаследием. В документе должно быть отмечено, что работы проведены «с надлежащим качеством». Более того, в охранном обязательстве установлен четкий график выполнения работ. Если за два года не был подготовлен проект, договор расторгается. «До сих пор не было никакого стимула «реконструировать здания». За научную реставрацию инвесторы брались только из филантропии. Вот приехал из Европы Кристофер Муравьев-Апостол — потомок декабриста, восстановил фамильный дом на Старой Басманной и открыл в нем музей. Но, затратив около 12 млн долларов, он все десять лет платит коммерческую аренду» — рассказывает глава Мосгорнаследия Александр Кибовский.

Именно на этих новых и достаточно необычных условиях московские власти провели 25 апреля первый аукцион по передаче ветхих зданий инвесторам. На торги были выставлены три особняка XVIII-XIX веков в центре города. Речь идет об усадьбе Морозовых XVII-XIX веков на Николоямской улице — здании в стиле модерн архитектора Николая Струкова площадью 828 кв. м; жилом доме купца Баулина на той же улице площадью 705 кв. м; главном доме городской усадьбы XVIII-XIX веков в Подсосенском переулке — площадью 993 кв. м. Дом купца Баулина полуразрушен, это здание включено в список памятников архитектуры, состояние которых вызывает наибольшее опасение. В Мосгорнаследии официально заявили, что ставка снизится лишь после приведения объектов «в тот вид, который они имели в XIX веке». По подсчетам экспертов, чтобы добиться снижения ставки до заветного рубля в год, арендаторам придется потратить 300 млн рублей.

По задумке городских властей, аукцион положит начало тенденции. Как неоднократно заявляли в Мосгорнаследии, всего речь может идти о 244 аварийных памятниках, интерес к которым уже проявили 50 потенциальных инвесторов. Пока Мосгорнаследие передало в столичный департамент имущества документацию еще по 19 аварийным особнякам для выставления их на торги. Оптимизм властей вполне объясним. На три первых здания претендовали почти 20 участников, что в итоге привело к резкому росту ставок. Например, ставка годовой аренды за полуразрушенный дом купца Баулина выросла с 3,55 до 16 млн руб., усадьба Морозовых была арендована за 13,79 млн руб. вместо 5,27, а усадьба в Подсосенском переулке — за 20 млн руб. вместо 6,5 млн. При этом если на рынке традиционной офисной недвижимости принято вносить платежи поквартально, то в данном случае арендатор должен заплатить сразу за год вперед. Переуступать права аренды этих памятников инвесторы не смогут. Однако мэрия не станет возражать против продажи компании-арендатора — 100% акций или долей в уставном капитале соответствующего юрлица.

Нововведение властей было неожиданно радостно воспринято не только потенциальными инвесторами, но и защитниками городской архитектуры, которые уже поспешили выступить с заявлением, что мэрия наконец перешла от слов к делу. Новая инициатива стала частью масштабной программы. Так, в 2011 г. было принято решение о двукратном увеличении финансирования реставрационных работ в столице, в том числе речь идет об усадьбе «Останкино», Триумфальной арке и Провиантских магазинах. В 2012 г. также будет отреставрирован деревянный дом Василия Львовича Пушкина на Старой Басманной. Кроме того, было создано государственное казенное учреждение Мосреставрация. Таким образом, городская администрация полностью пересмотрела правила игры на рынке памятников архитектуры. Остается надеяться, что, когда инвесторы выполнят все пункты соглашения, власти не передумают. Ведь, как известно, при смене мэра местная администрация в первую очередь пересматривает все соглашения предшественников.